Evitez les mauvaises surprises fiscales
Article écrit par notre partenaire Aurélien Bortolotti – Avocat fiscaliste
La liquidation d’une société semble parfois anodine… jusqu’à ce qu’un immeuble figure à l’actif du bilan. Dans ce cas, la fiscalité applicable à l’attribution du bien immobilier peut fortement varier selon la chronologie des opérations. Elle oscille entre un droit réduit de 1 % et le tarif ordinaire de 12,5 %, soit une différence de plus de 110.000 € sur un bien de 1 million d’euros.
Dans cette édition, nous clarifions les règles applicables en Wallonie et à Bruxelles. Nous vous donnons des repères concrets à l’aide de 5 scénarios illustrés chiffrés, en fonction du moment d’entrée des associés.
Fin de la pertinence de la SA comme véhicule immobilier ?
Le taux de 12,5 % sur les attributions immobilières est commun à toutes les formes sociales, y compris la SRL. Toutefois, les exceptions et donc les taux réduits ne valent que pour les SRL. Il est donc préférable de recourir à des SRL. L’article 130 du code des droits enregistrement permet de ramener les droits à 1 % ou à 50€, moyennant le respect de conditions strictes.
Une transformation en SRL peut être opportune, notamment pour alléger la gouvernance… mais reste à manier avec prudence : une modification purement fiscale sans substance réelle pourrait être requalifiée comme abus fiscal (art. 344, §1er CIR 92).
1ère hypothèse : droit fixe général de 50€ – Apport initial de l’immeuble commercial (valeur vénale de 1.000.000€) par l’actionnaire
L’immeuble est apporté en nature lors de la constitution. Le droit sera de 50€ car il s’agit d’un immeuble autre que l’habitation.
À la liquidation :
– 50 € de droits d’enregistrement
2ème hypothèse : Acquisition par la société (actionnaire unique présent)
La société achète l’immeuble à un tiers. L’associé unique était déjà présent à cette date.
À la liquidation :
– 1 % x 1.000.000 € = 10.000 €
3ème hypothèse : Cession partielle des actions (entrée d’un associé secondaire)
Deux situations à distinguer :
- Le second associé entre avant l’achat :
À la liquidation :
– 1 % x 1.000.000 € = 10.000 €
- Le second associé entre après l’achat :
– Associé fondateur → 1 %, soit 10.000€
– Nouvel associé → 12,5 % (1.000.000 € x 12,5 %) = 125.500 €
L’entrée au capital postérieure à l’acquisition exclut le régime de faveur
4ème hypothèse : Cession totale à un tiers
L’associé initial vend toutes ses actions à un tiers, qui liquide la société.
– 12,5 % x 1.000.000 € = 125.000 € de droits
L’entrée au capital postérieure à l’acquisition exclut le régime de faveur
5ème hypothèse : Transmission successorale
Les héritiers deviennent associés par décès après l’achat.
– 1 % x 1.000.000 € = 10.000 €
Ils poursuivent la personnalité du défunt.
Tableau récapitulatif
| Hypothèses | Situation de départ | Moment d’entrée de l’actionnaire | Taux applicable | Moment des droits |
| 1. Apport initial | Immeuble commercial apporté à la constitution (50€) | Associé dès le départ | 0% | 50€ |
| 2. Achat par la société | Immeuble acheté par la société (VV. 1.000.000€) | Présent au moment de l’achat | 1% | 10.000€ |
| 3a. Cession des actions avant achat | Second associé entre avant l’achat | Présent à l’acquisition | 1% chacun | 10.000€ |
| 3b. Cession après achat | Second associé entre après l’achat | Non présent à l’acquisition | 1% / 12,5% | 10.000€ ou 125.000€ |
| 4. Cession totale | Tiers reprend toutes les parts | Entre après l’achat | 12,5% | 125.000€ |
| 5. Héritiers anticipés | Deviennent associés par décès | Présents ou non au moment de l’achat | 1% | 10.000€ |
Travaux et requalification fiscale
Si la société acquiert un bien à rénover, avec dépôt d’un permis d’urbanisme, et effectue d’importants travaux avant liquidation, l’administration pourrait réclamer la différence entre 12,5 % sur la valeur vénale post-travaux et le droit initial.
Les droits dus s’élèveront à : 12,5 % x 1.000.000 € = 125.000 € de droits
Moralité : ne logez pas une ruine dans votre société pour la reconstruire !
Conseil stratégique
L’attribution d’un immeuble lors de la liquidation peut, dans certains cas, bénéficier du taux réduit de 50€ ou 1 %… à condition d’avoir bien structuré l’opération en amont. La qualité d’actionnaire à la date de l’acquisition initiale par la société est un facteur déterminant.
Avant toute modification de l’actionnariat ou opération de liquidation, analysez la chronologie exacte des opérations. La date d’entrée des associés et celle de l’acquisition de l’immeuble déterminent le taux applicable.
Une simple erreur de séquence peut vous coûter plus de 100.000 €.
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Aurélien Bortolotti
Avocat spécialiste en droit fiscal
aurelien@avocatbortolotti.com
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