Investir dans l’immobilier en Belgique : Neuf ou Existants ?
En Belgique, l’investissement immobilier est un choix populaire pour ceux qui cherchent à faire fructifier leur patrimoine. Cependant, une question centrale se pose souvent : vaut-il mieux investir dans l’immobilier neuf ou dans l’immobilier existant ? Ces deux options présentent des avantages et des inconvénients, qu’il convient d’examiner en détail avant de prendre une décision.
1. L’immobilier neuf : modernité et fiscalité avantageuse
Avantages :
- Efficacité énergétique : Les biens immobiliers neufs sont construits selon les normes énergétiques actuelles. Cela signifie qu’ils sont généralement mieux isolés et dotés de systèmes énergétiques plus efficaces (chauffage, éclairage, etc.). Les bâtiments neufs répondent aux exigences strictes des régulations belges comme les normes PEB (Performance Énergétique des Bâtiments), ce qui garantit une meilleure performance sur le long terme.
- Garantie constructeur : En Belgique, l’achat d’un bien immobilier neuf bénéficie d’une garantie décennale. Cette garantie couvre les défauts structurels majeurs pendant dix ans, offrant ainsi une certaine tranquillité d’esprit à l’investisseur. La Loi Breyne protège quant à elle l’acheteur pendant la durée de la construction.
- TVA déductible : L’immobilier neuf est soumis à une TVA de 21 %, mais cette TVA peut être déductible lors d’un achat en société.
- Entretien réduit : En tant que propriétaire d’un bien neuf, vous n’aurez pas à vous soucier des rénovations pendant plusieurs années, puisque tout est neuf et sous garantie. Cela signifie moins de dépenses imprévues à court terme.
Inconvénients :
- Prix d’achat élevé : Les biens neufs ont souvent un prix d’achat plus élevé que les biens existants comparables. Cette différence de coût initial peut réduire la rentabilité immédiate, surtout si vous ne comptez pas sur une plus-value rapide.
- Localisation : Les nouvelles constructions sont souvent situées en périphérie des grandes villes ou dans des quartiers en développement. Cela peut limiter l’attractivité du bien pour certains locataires ou acheteurs recherchant une proximité immédiate avec le centre-ville.
- Délai de livraison : Si vous investissez dans un projet neuf sur plan, il peut y avoir des délais importants avant que le bien soit achevé. Durant cette période, il n’y a ni rendement locatif ni possibilité d’utiliser le bien.
2. L’immobilier existant : charme et emplacement stratégique
Avantages :
- Emplacement privilégié : Les biens immobiliers existants sont souvent situés dans des zones centrales ou des quartiers bien établis, avec une bonne accessibilité aux services publics, transports, commerces et écoles. Ces facteurs peuvent attirer davantage de locataires ou d’acheteurs potentiels.
- Prix d’achat plus bas : En règle générale, les biens existants sont moins chers à l’achat que les biens neufs. Cela permet à certains investisseurs d’acquérir des biens dans des quartiers plus prestigieux pour un budget plus accessible.
- Potentiel de plus-value par la rénovation : Acheter un bien existant offre souvent l’opportunité de le rénover pour en augmenter la valeur. Les investisseurs bricoleurs ou ceux qui aiment s’impliquer dans la gestion de leurs biens peuvent ainsi maximiser leur retour sur investissement.
Inconvénients :
- Rénovations nécessaires : Un bien existant nécessite souvent des travaux de rénovation, voire de mise aux normes énergétiques, afin de répondre aux attentes des locataires ou acheteurs modernes. Cela peut engendrer des coûts non négligeables et rendre l’investissement initial plus lourd que prévu.
- Performances énergétiques plus faibles : Les biens existants, surtout ceux construits avant les nouvelles normes énergétiques, ont généralement une consommation énergétique plus élevée. Cela peut entraîner des factures de chauffage plus élevées pour les locataires et diminuer l’attractivité du bien.
- Taxation plus élevée : Contrairement aux biens neufs, les biens existants sont soumis aux droits d’enregistrement à un taux plus élevé (jusqu’à 12,5 %), ce qui augmente le coût total de l’achat.
3. Comparaison : un choix entre modernité et emplacement
Le choix entre un investissement dans l’immobilier neuf ou existant dépend de vos priorités. Si vous privilégiez la modernité, les performances énergétiques et souhaitez limiter les imprévus à court terme, l’immobilier neuf est probablement la meilleure option. En revanche, si vous cherchez un bien situé dans un quartier recherché, prêt à être loué ou que vous êtes prêt à entreprendre des travaux de rénovation, l’immobilier existant peut offrir de belles opportunités.
Voici un tableau récapitulatif des principaux points de comparaison :
| Critère | Immobilier neuf | Immobilier existant |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Plus élevé | Plus accessible |
| Efficacité énergétique | Très bonne (normes récentes) | Moins performante |
| Localisation | Périphérie ou zones en développement | Quartiers centraux ou établis |
| Travaux | Pas de travaux nécessaires | Souvent des rénovations |
| Garantie | Garantie décennale, Loi Breyne | Aucune garantie |
| Taxation | TVA (21%) mais droits d’enregistrement réduits | Droits d’enregistrement (12,5%) |
Conclusion
L’investissement immobilier, qu’il soit neuf ou existant, dépend de votre stratégie et de vos objectifs à long terme. L’immobilier neuf offre une solution clé en main avec des avantages fiscaux et des performances énergétiques accrues, tandis que l’immobilier existant peut séduire par son emplacement et son potentiel de plus-value après rénovation. Dans tous les cas, il est recommandé de bien se renseigner et, si possible, de consulter un expert immobilier pour évaluer au mieux vos options.
