Après avoir signé l’acte chez votre notaire, vous découvrez qu’une infraction urbanistique a été commise dans votre nouvelle maison. Quelles mesures pouvez-vous prendre contre le vendeur ? Avez-vous le droit de demander une compensation ? La responsabilité incombe-t-elle au notaire et/ou à l’agent immobilier ?
Vous voilà confortablement installé dans votre nouvelle demeure, mais quelques semaines après la signature chez votre notaire, vous apprenez que l’annexe a été construite sans permis ou que de nouvelles baies vitrées ont été installées sans autorisation. En plus de la régularisation obligatoire auprès de la commune, vous avez la possibilité d’engager une action à l’encontre de l’ancien propriétaire. Quelles démarches pouvez-vous entreprendre et sur quels arguments vous appuyer ?
Vices cachés
Vous pouvez accuser le vendeur de dissimulation d’un vice dans la propriété que vous avez acquise, engageant ainsi la responsabilité de l’ancien propriétaire et/ou de l’agent immobilier.
Cependant, la plupart des compromis et actes de vente incluent une clause stipulant que le vendeur ne garantit pas les vices cachés :
« Le vendeur n’est pas responsable des défauts et vices apparents ou cachés (pour ces derniers uniquement s’il en a connaissance). L’acquéreur n’aura aucun recours contre le vendeur, sauf pour les vices cachés dont le vendeur avait connaissance. Le vendeur déclare qu’il n’a pas connaissance de vices cachés. »
Avec une telle clause dans le compromis et/ou l’acte, vous pouvez intenter une action contre le vendeur seulement si vous prouvez sa connaissance du vice au moment de la vente. Cette preuve sera plus facile à établir si l’ancien propriétaire a lui-même construit la partie en infraction. En revanche, si l’infraction remonte au propriétaire précédant le vendeur, fournir une preuve sera plus complexe. En cas de découverte de vices cachés, il est impératif d’avertir rapidement le vendeur par courrier recommandé et, en l’absence d’accord, d’engager rapidement une action en garantie des vices cachés contre le vendeur.
Dol
Vous pouvez également alléguer que le vendeur vous a trompé. Il vous faudra prouver que l’ancien propriétaire, l’agent immobilier ou le notaire a utilisé des mensonges ou des « oublis » pour vous inciter à soumettre une offre. Cette situation peut être aggravée si le propriétaire est un professionnel de l’immobilier (constructeur, architecte, agent immobilier, notaire, etc.).
Un autre argument fréquemment utilisé est que vous avez acheté de bonne foi une maison en ordre d’urbanisme.
Malheureusement, une fois de plus, une clause du compromis précise qu’il incombe à l’acquéreur d’effectuer les démarches nécessaires auprès de la commune avant d’acheter.
Que faire ?
Bien sûr, voici une version retravaillée de votre texte pour un article de blog :
Que faire en cas d’infraction urbanistique dans la propriété que vous venez d’acheter ?
Après avoir signé l’acte chez votre notaire, vous découvrez qu’une infraction urbanistique a été commise dans votre nouvelle maison. Quelles mesures pouvez-vous prendre contre le vendeur ? Avez-vous le droit de demander une compensation ? La responsabilité incombe-t-elle au notaire et/ou à l’agent immobilier ?
Vous voilà confortablement installé dans votre nouvelle demeure, mais quelques semaines après la signature chez votre notaire, vous apprenez que l’annexe a été construite sans permis ou que de nouvelles baies vitrées ont été installées sans autorisation. En plus de la régularisation obligatoire auprès de la commune, vous avez la possibilité d’engager une action à l’encontre de l’ancien propriétaire. Quelles démarches pouvez-vous entreprendre et sur quels arguments vous appuyer ?
Vices cachés
Vous pouvez accuser le vendeur de dissimulation d’un vice dans la propriété que vous avez acquise, engageant ainsi la responsabilité de l’ancien propriétaire et/ou de l’agent immobilier.
Cependant, la plupart des compromis et actes de vente incluent une clause stipulant que le vendeur ne garantit pas les vices cachés :
« Le vendeur n’est pas responsable des défauts et vices apparents ou cachés (pour ces derniers uniquement s’il en a connaissance). L’acquéreur n’aura aucun recours contre le vendeur, sauf pour les vices cachés dont le vendeur avait connaissance. Le vendeur déclare qu’il n’a pas connaissance de vices cachés. »
Avec une telle clause dans le compromis et/ou l’acte, vous pouvez intenter une action contre le vendeur seulement si vous prouvez sa connaissance du vice au moment de la vente. Cette preuve sera plus facile à établir si l’ancien propriétaire a lui-même construit la partie en infraction. En revanche, si l’infraction remonte au propriétaire précédant le vendeur, fournir une preuve sera plus complexe. En cas de découverte de vices cachés, il est impératif d’avertir rapidement le vendeur par courrier recommandé et, en l’absence d’accord, d’engager rapidement une action en garantie des vices cachés contre le vendeur.
Dol
Vous pouvez également alléguer que le vendeur vous a trompé. Il vous faudra prouver que l’ancien propriétaire, l’agent immobilier ou le notaire a utilisé des mensonges ou des « oublis » pour vous inciter à soumettre une offre. Cette situation peut être aggravée si le propriétaire est un professionnel de l’immobilier (constructeur, architecte, agent immobilier, notaire, etc.).
Un autre argument fréquemment utilisé est que vous avez acheté de bonne foi une maison en ordre d’urbanisme.
Malheureusement, une fois de plus, une clause du compromis précise qu’il incombe à l’acquéreur d’effectuer les démarches nécessaires auprès de la commune avant d’acheter.
Que faire ?
En fonction de la gravité de l’infraction urbanistique et pour compenser les dommages subis, vous pouvez réclamer une compensation ou une diminution du prix d’achat. Vous pouvez également demander l’annulation ou la dissolution de la vente. Si votre dossier est solide, vous serez remboursé, et vous devrez restituer le bien à l’ancien propriétaire. Enfin, n’hésitez pas à inclure une demande d’indemnisation en cas d’expulsion.
Pour ce type de situation, les services d’un avocat sont vivement recommandés. Il pourra vous conseiller sur les démarches à suivre et évaluer vos chances de succès.
Conclusion
Comme vous avez pu le constater, il est très difficile de tenir le vendeur responsable en cas d’infraction urbanistique. Il est fortement conseillé de bien se renseigner auprès des services d’urbanisme avant d’acquérir une maison.
Pour éviter ce genre de situation désagréable, nous avons mis en place un service indépendant d’Expertise avant achat. Nos experts-conseils réalisent une analyse minutieuse du bien immobilier concerné pour vous assurer que l’habitation est conforme à l’annonce présentée par le vendeur. Ils vérifient également la vétusté des matériaux et des installations, chiffrant les éventuelles rénovations à prévoir.
