Comment réussir votre investissement locatif ?
Si la valeur de l’immeuble de placement n’est pas toujours contrôlable par l’investisseur. Celui-ci étant lié entre autres aux taux d’intérêt, au pouvoir d’achat et à la démographie, le rendement locatif, lui, peut en revanche dépendre de l’acquéreur.
1. Privilégiez la qualité
« Un bien accueillant invite des locataires bienveillants ». Lors d’une rénovation, donnez la priorité aux matériaux simples mais solides. Il vaut mieux un sol facile d’entretien qu’un parquet en chêne massif qui demande un entretien régulier et minutieux. Il en est de même pour les plans de travail de la cuisine, il est préférable de choisir un matériau solide et facile à entretenir qu’une pierre bleue fragile et difficile à nettoyer. Pensez également à remettre votre bien à neuf entre deux locataires, (la peinture des murs a une durée de vie de 6 ans en location), un bien qui reste propre et entretenu ne perdra pas de valeur locative.
2. Respectez la loi
La location est très règlementée en Belgique (l’une des plus règlementée d’Europe). Désormais compétence régionale, les règlements dépendent de la région où se situe le bien. Renseignez vous correctement sur les lois en applications afin d’éviter toute surprise.
3. Choisissez les bons biens immobiliers
Malheureusement, les mauvais payeurs se situent souvent du côté des biens aux faibles loyers. À l’opposé, les biens haut de gamme sont plus difficiles à louer. Privilégiez les biens 2-3 chambres au confort actuel. Sachez également que la surface ne fait pas le loyer, un appartement de 80 m² sera plus rentable au m² qu’un appartement de 160 m².
4. Réagissez rapidement face aux mauvais payeurs
Ne perdez pas de temps face aux mauvais payeurs. Votre négligence pourrait être préjudiciable devant le juge de paix. Prévoyez un calendrier avec les dates de paiement de loyer, si celui-ci n’est pas respecté, contactez directement le locataire pour éclaircir la situation. Dans le cas contraire, le juge de paix risque de se prononcer sur un manque de réaction de la part du propriétaire.
5. Choyez les bons locataires
Ne sautez pas sur le premier locataire venu. Prenez le temps de bien choisir la ou les personnes qui occuperont votre bien. Mieux vaut un chômage locatif qu’une prise en otage de votre bien. Une bonne relation avec le locataire est primordiale. Un locataire qui se sent écouté et respecté par son propriétaire, prendra naturellement soin de votre bien. Répondez rapidement aux problèmes rencontrés dans le bien, faites faire les réparations sans attendre. Un locataire honoré aura tendance à rester plus longtemps dans votre bien.
6. Rencontrez annuellement les locataires
En respectant un préavis de 48h, le propriétaire peut venir inspecter son bien loué une fois par an. Présentez ce rendez-vous comme une visite de courtoisie. Faites le bilan de l’année écoulée. Si vous en faites une tradition, vous vous féliciterez, à long terme, d’avoir pu voir l’évolution de votre bien.
7. Imposez une date de paiement du loyer
Les retards de paiement ne résultent pas toujours de la mauvaise foi, il arrive à tout le monde d’avoir un oubli, un empêchement ou un coup dur financier. Malheureusement, cela peut égratigner la confiance envers le locataire et motiver une suspicion de mauvais payeur. Il existe pourtant une solution simple : lors de la signature du bail, demandez à votre locataire son jour de préférence pour le versement de loyer et exigez un ordre permanent. Demandez également au locataire de prévenir anticipativement si un versement ne devait pas arriver en temps et en heure. Demandez lui une nouvelle échéance (maximum un mois) qu’il pourra respecter. Cela vous permettra de jauger facilement si la personne est de bonne volonté ou non.
8. Calculez correctement le rendement net
Attention de ne pas se laisser attirer sur les rendements élevés que certains biens promettent. Promettre des plus-values est risqué mais faire passer des rendements bruts pour du net relève de l’arnaque ! Le rendement (théorique) brut, basé sur une formule mathématique doit être déduit de tous les coûts tels que les frais d’achat, les charges mensuelles, les chômages locatifs éventuels, les impôts et les charges administratives pour obtenir un rendement net.
