Que faire en cas d’infraction urbanistique dans la maison que vous avez acheté ?

Après avoir signer l’acte chez votre notaire, vous découvrez qu’il y a une infraction à l’urbanisme dans votre maison. Que pouvez-vous entreprendre comme mesures contre le vendeur ? Pouvez-vous lui demander une compensation ? Le notaire et/ou l’agent immobilier est-il responsable ?

Vous êtes bien installé dans votre nouvelle maison mais, quelques semaines après être passé signer l’acte chez votre notaire, vous apprenez que l’annexe a été construite sans permis ou que les nouvelles baies vitrées ont été ouvertes sans autorisation. Outre la régularisation obligatoire auprès de la commune, vous pouvez également demander un recours auprès de l’ancien propriétaire. Que pouvez-vous lui réclamer de faire et avec quels arguments ?

Vice caché

Vous pouvez accuser le vendeur de la présence d’un vice caché dans le bien que vous avez acquis afin de tenir l’ancien propriétaire et/ou l’agent immobilier pour responsable.

Cependant, la majorité des compromis et acte de vente comporte une clause selon laquelle le vendeur ne donne aucune garantie pour les vices cachés :

« Le vendeur n’est pas responsable des défauts et vices qui sont apparents ou cachés (pour ces derniers uniquement si le vendeur n’en a pas connaissance).

L’acquéreur n’aura donc aucun recours contre le vendeur sauf pour les vices cachés dont le vendeur a connaissance.

Le vendeur déclare qu’il n’a pas connaissance de vices cachés. »

 

Avec une telle clause dans le compromis et/ou l’acte, vous pouvez vous retourner contre le vendeur uniquement si vous prouvez que celui-ci avait connaissance du vice au moment de la vente. Il sera aisé de le prouver si l’ancien propriétaire a construit lui-même la partie en infraction. En revanche, si l’infraction date du propriétaire précédent le vendeur, il sera plus compliqué de fournir une preuve. Attention vous découvrez des vices cachés, vous devez avertir rapidement le vendeur par courrier recommandé et, à défaut d’accord, exercer à bref délai l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur.

Dol

Vous pouvez également annoncer que le vendeur vous a trompé. Il vous faudra alors prouver que l’ancien propriétaire, l’agent immobilier ou le notaire a utilisé des mensonges ou des « oublis » pour vous pousser à remettre une offre. Cette situation peut être aggravante si le propriétaire est un professionnel de l’immobilier (construction, architecte, agent immobilier, notaire, etc.).

 

Un autre argument fréquemment utilisé, est que vous avez cru de bonne foi acheté une maison parfaitement en ordre d’urbanisme. Malheureusement, encore une fois, une clause du compromis précise qu’il est du devoir de l’acquéreur de faire les démarches nécessaires auprès de la commune avant d’acheter.

Que pouvez-vous faire ?

En fonction de la gravité de l’infraction urbanistique et pour compenser les dommages que vous avez subis, vous pouvez réclamer une compensation ou une diminution du prix.

Vous pouvez également demander l’annulation ou la dissolution de la vente. Si votre dossier est assez solide, vous serez remboursé et vous devrez rendre le bien à l’ancien propriétaire.

Enfin, n’hésitez pas à stipuler une demande d’indemnisation en cas d’expulsion.

 

Les services d’un avocat est vivement conseillé. Il sera en mesure de vous informer sur les démarches et sur les chances de réussite.

Conclusion

Comme vous l’avez constaté, il est très difficile de se retourner contre le vendeur en cas d’infraction urbanistique. 

Il est vivement conseillé de bien se renseigner auprès de l’urbanisme avant d’acquérir sa maison.

Un service que nous vous offrons bien entendu !

Gaëtan Breuls

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Commentaires: 8
  • #1

    Sounoussi (jeudi, 11 juin 2020 19:25)

    J ai signer un compromis d'achat avec une clause de régulatisation d'une verranda qui a été régulariser. Entre temps à la veille de ma signature que la vendeuse a réhauser la façade en refesant sa toiture et cela sans permis. Puis je invoquer un vice et annuler la vente prévu demain.
    Merci de votre réponse.

  • #2

    Cardia. (mardi, 13 octobre 2020 21:35)

    Bonjour nous avons signé un compromis de vente pour une maison ou il s avére que la véranda (18ans) qui n a jamais été declaree n est pas conforme au niveau peb.nous avons mentionné dans le compromis vente si régularisation de celle ci.
    Entre temps la propriétaire à introduit une procédure comodo incomodo afin de tout régulariser.elle va l obtenir.
    Ce qui veux dire que cette véranda sera non conforme niveau peb.
    Puis je demander une compensation pour mettre cette véranda aux normes ?
    Mercipour votre réponse.
    Bien à vous

  • #3

    Gaëtan (mercredi, 14 octobre 2020 09:34)

    Bonjour,

    Le certificat PEB a uniquement un but informatif. Il n'y a (pour le moment) aucune obligation d'amélioration de la performance énergétique dans le bâtiment que vous acheté.

    Bien à vous,
    Gaëtan
    Locustone

  • #4

    Debie (samedi, 07 novembre 2020 07:14)

    J’ai signé un compromis en 2015 pour l’acquisition d’un bien.ce bien m’a été présenté avec l’aide de plans mais j’ai appris des voisins lors d’une visite de courtoisie que ces plans étaient faux.j’ai informé l’urbanisme qui a confirme et délivré une demande de regularisation .j’ai informé le notaire instrumentant mais le jugement m’est défavorable car je n’ai pas signalé les faits plus tôt.les modifications sont graves et un expert précise qu’il s’agit d’un dol Que faire? Bien à vous debie Willy

  • #5

    Gaëtan (lundi, 09 novembre 2020 09:47)

    Bonjour,

    Je vous invite à contacter un avocat spécialisé en infraction immobilière (par ex: https://www.lexabel.be/equipe-avocats/nicolas-de-bonhome/ )

    Il étudiera votre dossier attentivement et vous donnera les pistes pour une éventuelle procédure envers le vendeur.

    Bien à vous,
    Gaëtan de Locustone

  • #6

    Alain (vendredi, 20 novembre 2020 22:53)

    Bonjour Maitre,

    J'ai une question un peu particulière,
    Je suis propriétaire depuis 2015 d'une​ maison, j'ai des soucis d'humidité à cause de l'ancienne maison attenante à la mienne, cette maison avait été démolie de manière brut 1995 en laissant le pignon nu.
    Actuellement le mur mitoyen est en très mauvais état et est la cause de l'humidité chez moi.
    Ma voisine a hérité de ce terrain avec les décombres en 2004.
    L'avocat de ma voisine rejette la responsabilité car sa cliente est propriétaire depuis 2004 et que le mur etait déjà dans cet état.
    Je voulais savoir si le fait que ma voisine a hérité de ce terrain dans un mauvais état lui hôte la responsabilité de remise en état (ou entretien) de ce mur.
    Car elle me propose de faire 50/50 sur les travaux à prévoir mais je pense qu'elle est seule responsable de remettre le mur en état.
    Qu'en pensez vous maitre?

    Bien à vous,

  • #7

    Mounia (samedi, 09 janvier 2021 02:39)

    Bonjour j ai signé un compromis de vente pour un appartement et j'ai appris qu il y'a une infraction urbanistique pour le comble qui a été aménagé en studio. Dans les clauses de garanties le vendeur avait déclaré ne pas avoir fait de travaux nécessitant das permis urbanistiques et qu il n etait pas au courant de vices caches. Et il y avait une clause suspensive qu il fallait attendre mes resultats du service d urbanisme. Maintenant je me retrouve perdue est ce que j ai droit de demander des dommages et intérêts qui ont été fixés à 10% du prix d achat dans la clause des sanctions si l une des parties ne respectait pas ses obligations? Merci

  • #8

    Gaëtan de Locustone (lundi, 11 janvier 2021 11:08)

    Bonjour,

    Je vous invite à contacter un avocat spécialisé en infraction immobilière (par ex: https://www.lexabel.be/equipe-avocats/nicolas-de-bonhome/ )

    Il étudiera votre dossier attentivement et vous donnera les pistes pour une éventuelle procédure envers le vendeur.

    Bien à vous,
    Gaëtan de Locustone