Que faire en cas d’infraction urbanistique dans la maison que vous avez acheté ?

Après avoir signer l’acte chez votre notaire, vous découvrez qu’il y a une infraction à l’urbanisme dans votre maison. Que pouvez-vous entreprendre comme mesures contre le vendeur ? Pouvez-vous lui demander une compensation ? Le notaire et/ou l’agent immobilier est-il responsable ?

Vous êtes bien installé dans votre nouvelle maison mais, quelques semaines après être passé signer l’acte chez votre notaire, vous apprenez que l’annexe a été construite sans permis ou que les nouvelles baies vitrées ont été ouvertes sans autorisation. Outre la régularisation obligatoire auprès de la commune, vous pouvez également demander un recours auprès de l’ancien propriétaire. Que pouvez-vous lui réclamer de faire et avec quels arguments ?

Vice caché

Vous pouvez accuser le vendeur de la présence d’un vice caché dans le bien que vous avez acquis afin de tenir l’ancien propriétaire et/ou l’agent immobilier pour responsable.

Cependant, la majorité des compromis et acte de vente comporte une clause selon laquelle le vendeur ne donne aucune garantie pour les vices cachés :

« Le vendeur n’est pas responsable des défauts et vices qui sont apparents ou cachés (pour ces derniers uniquement si le vendeur n’en a pas connaissance).

L’acquéreur n’aura donc aucun recours contre le vendeur sauf pour les vices cachés dont le vendeur a connaissance.

Le vendeur déclare qu’il n’a pas connaissance de vices cachés. »

 

Avec une telle clause dans le compromis et/ou l’acte, vous pouvez vous retourner contre le vendeur uniquement si vous prouvez que celui-ci avait connaissance du vice au moment de la vente. Il sera aisé de le prouver si l’ancien propriétaire a construit lui-même la partie en infraction. En revanche, si l’infraction date du propriétaire précédent le vendeur, il sera plus compliqué de fournir une preuve. Attention vous découvrez des vices cachés, vous devez avertir rapidement le vendeur par courrier recommandé et, à défaut d’accord, exercer à bref délai l’action en garantie des vices cachés contre le vendeur.

Dol

Vous pouvez également annoncer que le vendeur vous a trompé. Il vous faudra alors prouver que l’ancien propriétaire, l’agent immobilier ou le notaire a utilisé des mensonges ou des « oublis » pour vous pousser à remettre une offre. Cette situation peut être aggravante si le propriétaire est un professionnel de l’immobilier (construction, architecte, agent immobilier, notaire, etc.).

 

Un autre argument fréquemment utilisé, est que vous avez cru de bonne foi acheté une maison parfaitement en ordre d’urbanisme. Malheureusement, encore une fois, une clause du compromis précise qu’il est du devoir de l’acquéreur de faire les démarches nécessaires auprès de la commune avant d’acheter.

Que pouvez-vous faire ?

En fonction de la gravité de l’infraction urbanistique et pour compenser les dommages que vous avez subis, vous pouvez réclamer une compensation ou une diminution du prix.

Vous pouvez également demander l’annulation ou la dissolution de la vente. Si votre dossier est assez solide, vous serez remboursé et vous devrez rendre le bien à l’ancien propriétaire.

Enfin, n’hésitez pas à stipuler une demande d’indemnisation en cas d’expulsion.

 

Les services d’un avocat est vivement conseillé. Il sera en mesure de vous informer sur les démarches et sur les chances de réussite.

Conclusion

Comme vous l’avez constaté, il est très difficile de se retourner contre le vendeur en cas d’infraction urbanistique. 

Il est vivement conseillé de bien se renseigner auprès de l’urbanisme avant d’acquérir sa maison.

Un service que nous vous offrons bien entendu !

Gaëtan Breuls

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