Le House flipping, une opération rentable ?


Au premier coup d’œil, cela semble un investissement rentable : vous achetez une maison délabrée, vous consacrez quelques dizaines de milliers d’euros à la rénover, puis vous la remettez sur le marché et vous touché la plus-value. À entendre certains « spécialiste », cela semble un jeu d’enfant. Mais est-ce vraiment le cas ?

La demande en logement est en constante augmentation. La population grimpante et le besoin de plus petits logements crée une pression sur le parc immobilier.

De même, l’offre de biens à rénover est importante. À ce jour, une grande partie des habitations en Belgique ne sont pas aux normes et relèvent de l’obligation de rénovation.

 

Il y a donc une demande suffisante d’habitations toutes prêtes d’un côté et une offre suffisante d’habitations à rénover de l’autre. Si vous êtes prêt(e) à mettre la main à la pâte, il semble donc de prime abord une bonne idée d’acheter une maison, de la retaper, puis d’encaisser la valeur de revente – surtout si vous vous définissez comme un homme ou une femme à tout faire.

Les conditions de marché semblent favorables. Mais tout le monde est-il capable de rénover une maison ?

Hélas, non. Certaines personnes achètent des maisons, les retapent en quelques semaines ou en quelques mois, puis les revendent. Parfois, l’ensemble de ce processus d’achat et de revente dure à peine six mois, ce qui permet de douter de la qualité des rénovations. De fait, pour certains, rénover semble synonyme de camoufler les défauts. Les acheteurs risquent d’être dupés. Les problèmes d’humidité, les cas de mauvaise isolation ou d’utilisation de matériaux de construction de mauvaise qualité sont loin d’être exceptionnels.

 

Mais si vous êtes de bonne foi, l’achat d’une maison à rénover peut-être une bonne affaire. Le mieux est de vous faire conseiller par un expert.

Sur le plan fiscal, ce genre d’investissement comporte quelques particularités :

1. Les droits d’enregistrement

Si vous achetez une maison à rénover et que vous la revendez dans les 2 ans, les 3/5e des droits d’enregistrement vous sont restitués. 

 

2. La taxe sur la plus-value

Si vous revendez la maison dans les 5 ans suivant l’achat (et que ce n’était pas votre résidence principale), vous êtes susceptible de payer une taxe sur la plus-value :

  • Si vous faites du house flipping votre activité principale, ce revenu sera taxé à l’impôt sur les personnes physiques.
  • Si le house flipping est un « hobby » ponctuel pour vous, vous payerez une taxe sur la plus-value de 16,5 %.
  • Si le house flipping n’est pas votre activité principale, mais que vous le faites régulièrement, vous payerez une taxe sur la plus-value de 33 %.

La plus-value est la différence entre le montant d’achat et le montant de vente. Sur le plan fiscal, le « montant d’achat » est cependant un concept assez élastique. Le fisc vous autorise à majorer le prix d’achat d’un taux forfaitaire de 25 %. Chaque année, vous pouvez aussi compter 5 % de frais forfaitaires supplémentaires. Et si vous faites appel à un entrepreneur agréé, vous pouvez également ajouter ces frais au montant d’achat. 

 

  • Prix d’achat de la maison 
  • Travaux effectués par un entrepreneur agréé 
  • Forfait fiscal de 25 % 
  • Prix de vente de la maison 
  • Montant retenu pour la taxe sur la plus-value 
  • Montant total dû de la taxe sur la plus-value (à 16,5 %)

 

  • 200.000 €
  • 20.000 €
  • 50.000 €
  • 300.000 €
  • 30.000 €
  • 4.950 €

3. Un taux de TVA faible

Même si vous êtes très habile, mieux vaut confier à des professionnels certains poste de rénovation (électricité, chauffage, ...). Là encore, le fisc épargne votre portefeuille : vous ne payerez que 6 % de TVA pour des travaux exécutés par un entrepreneur agréé. Il y a cependant certaines conditions à respecter. Par exemple, l’habitation doit avoir au moins 10 ans.

 

4. Budget

Une maison, même à rénover, ne vous coûtera pas qu’une bouchée de pain. Bien que vous soyez plutôt en bonne position en tant qu’acheteur potentiel, vous devrez souvent vous préparer à négocier. La concurrence pourra être plus réduite si vous visez une maison en très mauvais état.

 

Une possibilité consiste à sacrifier une partie de votre épargne. Dans ce cas, mieux vaut prévoir non seulement une réserve pour les rénovations, mais aussi un tampon au cas où les choses « tourneraient mal ». De fait, en consacrant une somme importante à un investissement unique, vous courez un « risque de concentration » élevé.

 

Si vous souscrivez un emprunt, vous devrez également tenir compte des conditions de financement de la banque. N’oubliez pas non plus qu’un emprunt entraîne des frais et des taxes : des droits d’enregistrement, des droits d’inscription, des frais d’acte et des honoraires. La mainlevée de l’hypothèque ira aussi de pair avec certains coûts, comme une indemnité de remploi. Commencez donc par analyser en détail les frais, les subventions et les revenus potentiels.

 

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5. Le temps

Les travaux de rénovation vous prendront beaucoup de temps, surtout si vous voulez faire un ouvrage de bonne qualité. Oubliez donc vos soirées tranquilles sur le divan et vos city trips pendant le week-end. Outre du temps, il vous faudra de la patience : la remise en état d’une maison est généralement un marathon, pas un sprint.

 

6. Vos talents et vos limitations

Si vous devez recruter une armée de plombiers, d’électriciens et de peintres, vous y perdrez une grande partie de vos gains potentiels. Si vous n’êtes pas quelqu’un de manuel, vous devez être capable de bien planifier et de négocier pour obtenir les prix les plus compétitifs. Et si vous ne vous y connaissez pas en immobilier, que vous avez deux mains gauches et que vous n’êtes pas vraiment doué(e) pour planifier ou négocier ? Dans ce cas, faire appel à un expert-conseil est vivement conseillé

 

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