Toute acquisition immobilière implique des conséquences fiscales. Droits d'enregistrement, TVA, précompte immobilier, taxes, ... Que coûte réellement un achat immobilier ?

Décodage.

Les droits d’enregistrement sont un impôt perçu par l’Etat lors de l'enregistrement d'un acte ou d'un écrit.

Ils sont calculés sur base du prix de vente + charges (base minimale = la valeur de l'immeuble).

En général, ces droits sont payés au notaire au moment de la signature de l'acte authentique, lequel interviendra dans un délai maximum de 4 mois à dater du compromis de vente.

Si l’habitation est neuve, le vendeur peut choisir de la vendre avec la TVA (au lieu des droits d'enregistrement).

Depuis le 1er janvier 2011, la vente d’un bâtiment neuf est entièrement soumise à la TVA. Cela signifie que la TVA est due non seulement pour la vente du bâtiment mais également pour celle du terrain attenant. En principe, le taux normal de TVA de 21 % est ici d’application.

Emprunter pour acquérir son immeuble peut coûter cher en intérêts, mais cette perte pourra être compensée par les avantages fiscaux liés aux emprunts. Dès lors, même si les acquéreurs disposent du capital nécessaire pour financer leur acquisition, ils ont parfois avantage à solliciter un emprunt. Le fisc récompense les emprunteurs en leur accordant certaines réductions d'impôt.

Il s'agit d'une réduction d’impôt convertible en un crédit d’impôt. Ce nouveau dispositif poursuit plusieurs objectifs : soutenir davantage les familles (dont les familles monoparentales), aider davantage les bas et moyens revenus et individualiser les droits (l’avantage est octroyé à l’individu et non plus pour l’unité logement), ainsi que réduire les « effets d’aubaine » de l’ancien système (bonus logement). 

La plus-value réalisée à l'occasion de la revente d'un immeuble sera taxée dans trois cas :

Le principe d'une taxe sur les immeubles abandonnés ou inoccupés est en général bien accepté. Au moment où on parle de plus en plus d'un droit naturel au logement pour chaque habitant, il faut encourager certains propriétaires à donner un toit à ceux qui n'en ont pas. De même, il est inadmissible de laisser certains quartiers en décomposition, dans une seule optique de spéculation immobilière. Enfin, pour des raisons de sécurité, il faut inciter ces propriétaires à ne pas laisser leurs immeubles à l'abandon. Le meilleur argument pour convaincre étant celui du portefeuille, certaines autorités ont instauré depuis quelques années une taxe sur les immeubles abandonnés ou inoccupés.

Malheureusement, les pouvoirs publics qui ont imposé cette taxe ont manqué de cohésion: les taxes régionales ne sont pas les mêmes pour toutes les régions du pays.

La notion même d'immeuble inoccupé ou abandonné n'est pas la même pour toutes les administrations. Pour certaines d'entre elles, un immeuble est inoccupé quand l'occupation n'est pas conforme à la destination prévue au plan de secteur! Pour les autres, il est inoccupé lorsqu'il est vide depuis un certain temps.

Le mode de calcul de la taxe n'est pas uniforme: souvent, il s'agit d'un montant forfaitaire, multiplié par le nombre de mètres de façade. Parfois, ce montant forfaitaire double chaque année. Il arrive aussi que la taxe soit basée sur le revenu cadastral. Ici aussi, il existe une très grande diversité.

Le revenu cadastral est une notion abstraite: il est censé représenter le revenu théorique moyen d'une habitation à une époque déterminée, et il sert de base à la perception de l'impôt foncier, appelé "précompte immobilier". Les revenus cadastraux actuels sont fixés sur base des revenus locatifs de ... 1975 !

Les experts de l'administration du cadastre déterminent le montant du revenu cadastral en fonction de la valeur locative de l'immeuble, et en tenant compte des loyers d'immeubles semblables qui serviront de points de référence. L'administration notifie le revenu cadastral aux intéressés.

Le revenu cadastral doit être déclaré par celui qui a le revenu du bien immobilier.

Il suffit de reprendre sur la déclaration le revenu cadastral de base, non indexé. L'administration se charge de calculer automatiquement le revenu indexé et les différentes augmentations à devoir éventuellement appliquer.

En principe, le revenu cadastral est revu tous les dix ans. Mais, la dernière révision (appelée "péréquation") a eu lieu en 1980, sur base des revenus locatifs de 1975. Les revenus cadastraux auraient dû être péréquatés en 1990 mais cette péréquation a été retardée. C'est pour ces raisons que les revenus cadastraux sont indexés.

Si le revenu cadastral représente le montant à reprendre dans la déclaration de contributions, le précompte immobilier représente le montant de l'impôt à devoir payer.

Le propriétaire d'un immeuble peut demander la réduction de précompte immobilier dans certaines circonstances

La réduction n'est pas automatique: elle doit être demandée à l'administration, en utilisant le formulaire adéquat (Région Wallonne et Région Bruxelloise).

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