La fiscalité immobilière des propriétaires

19 November 2021 09:41 By Gaëtan Breuls

Comment votre bien immobilier est-il taxé ?

Chaque possession de bien immobilier implique une fiscalité non négligeable. Tant le précompte immobilier que les revenus locatifs sont à prendre en considération dès l'achat du bien. Comment sommes nous taxé sur nos biens immobiliers ?

Décryptage :

REVENU CADASTRAL ET PRÉCOMPTE IMMOBILIER

Qu'est ce le revenu cadastral ?

Le revenu cadastral est une notion abstraite: il est censé représenter le revenu théorique moyen d'une habitation à une époque déterminée, et il sert de base à la perception de l'impôt foncier, appelé "précompte immobilier". Les revenus cadastraux actuels sont fixés sur base des revenus locatifs de ... 1975 !

Qui fixe le revenu cadastral ?

Les experts de l'administration du cadastre déterminent le montant du revenu cadastral en fonction de la valeur locative de l'immeuble, et en tenant compte des loyers d'immeubles semblables qui serviront de points de référence. L'administration notifie le revenu cadastral aux intéressés.

Qui doit déclarer le revenu cadastral ?

Le revenu cadastral doit être déclaré par celui qui a le revenu du bien immobilier.

Quel revenu cadastral déclarer ?

Il suffit de reprendre sur la déclaration le revenu cadastral de base, non indexé. L'administration se charge de calculer automatiquement le revenu indexé et les différentes augmentations à devoir éventuellement appliquer.

Comment le revenu cadastral est il revu ?

En principe, le revenu cadastral est revu tous les dix ans. Mais, la dernière révision (appelée "péréquation") a eu lieu en 1980, sur base des revenus locatifs de 1975. Les revenus cadastraux auraient dû être péréquatés en 1990 mais cette péréquation a été retardée. C'est pour ces raisons que les revenus cadastraux sont indexés.

Le précompte immobilier

Si le revenu cadastral représente le montant à reprendre dans la déclaration de contributions, le précompte immobilier représente le montant de l'impôt à devoir payer.

Communale, provinciale et régionale

Pourcentage du revenu cadastral qui varie d'après chaque commune, chaque province et chaque région.

Réductions possibles

Le propriétaire d'un immeuble peut demander la réduction de précompte immobilier dans certaines circonstances.

Attention, la réduction n'est pas automatique : elle doit être demandée à l'administration, en utilisant le formulaire adéquat

Wallonie
Bruxelles
Flandre
Wallonie
Habitation modeste

La réduction pour habitation modeste est de 25 % du précompte immobilier.

Si vous avez fait construire une habitation modeste ou si vous l'avez achetée à l'état neuf, et que vous n'avez pas bénéficié d'une prime à l'achat ou à la construction accordée par la Région Wallonne, la réduction est portée à 50 % pour les 5 premières années pour lesquelles le précompte immobilier est dû.

Charge de famille

Montant des réductions du précompte immobilier pour "charge de famille" :

Personne à charge Montant de la réduction
Enfants à charge (minimum 2)125 € par enfant
Personne handicapée à charge250 € par personne handicapée
 Enfant en garde alternée62,50 € par enfant
 Enfant handicapé en garde alternée125 € par enfant
 Autre personne à charge125 € par personne
Toutes les réductions en Région Wallonne
Bruxelles
Maison modeste

La réduction pour habitation modeste est de 25 % du précompte immobilier.

Si vous avez fait construire une habitation modeste ou si vous l'avez achetée à l'état neuf, et que vous n'avez pas bénéficié d'une prime à l'achat ou à la construction accordée par la Région Bruxelloise, la réduction est portée à 50 % pour les 5 premières années pour lesquelles le précompte immobilier est dû.

Biens classés
  • Façade classée ou sur la liste de sauvegarde : 25 %
  • Intérieur ou jardin classée ou sur la liste de sauvegarde : 50 %
  • Classé totalement ou sur la liste de sauvegarde : 100 %
Charge de famille

Montant des réductions du précompte immobilier pour "charge de famille" :

Personne à charge Montant de la réduction
Enfants à charge (minimum 2)10 % par enfant
Personne handicapée ou invalide de guerre à charge20 % par personne handicapée/invalide de guerre
 Enfant en garde alternée5 % par enfant
 Enfant handicapé en garde alternée10 %par enfant
Prime BE HOME

Pour les titulaires d'un droit réel domicilié dans le bien immobilier ou les destinataire de l'avertissement extrait de rôle, une réduction de 132 € est prévue sur le précompte immobilier. 

Toutes les réductions en Région Bruxelloise
Flandre
Habitation modeste

La réduction pour habitation modeste est de 25 % du précompte immobilier.

Si vous avez fait construire une habitation modeste ou si vous l'avez achetée à l'état neuf, et que vous n'avez pas bénéficié d'une prime à l'achat ou à la construction accordée par la Région Flamande, la réduction est portée à 50 % pour les 5 premières années pour lesquelles le précompte immobilier est dû.

Charge de famille
  • La réduction pour enfants ayant droit aux allocations familiales (minimum 2) est un montant fixe qui est déduit du prélèvement de base et majoré des majorations (indexé chaque année).
  • Un enfant handicapé est assimilé à 2 enfants. Si vous avez un enfant handicapé, vous avez également droit à une réduction majorée.
  • La réduction pour personne handicapée est forfaitaire via un montant indexé chaque année.
Victimes de guerre

La réduction du précompte immobilier pour les victimes de guerre (ayant un handicap à 100 %) s'élève à 20 %.

Toutes les réductions en Région Flamande

TAXATION SUR LES REVENUS IMMOBILIER

Bien immobilier loué à un particulier

En supplément du précompte immobilier, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans votre fiche d'impôt chaque année.

Bonne nouvelle cependant, les loyers ne sont pas taxés en Belgique.

Néanmoins, vous serez taxé sur base du revenu cadastral du bien mis en location. Le calcul d'imposition se réalise sur le revenu cadastral net indexé, majoré de 40 %.

Ce montant s'ajoute à vos revenus net imposable.

Bien meublé

Lorsque vous mettez en location un bien meublé, le fisc considère que vous percevez deux type de revenus :

  • Les revenus immobiliers (non taxé) ;
  • Les revenus mobiliers : Si la part du mobilier dans le loyer n'est pas défini, le fisc considère que celui-ci est équivalent à 40 % du loyer. De ce montant mobilier, vous pouvez déduire 50 % de frais. Le solde sera taxé à 30 %.
Dans le cas d'une location occasionnelle avec service de petit déjeuner ou nettoyage (par exemple des gîtes ou chambres d'hôtes), le mobilier doit être déclaré au titre de revenus divers. Ceux ci seront taxé à 33 %.

Bien loué à une personne morale ou a une personne qui y exerce son activité professionnelle

En cas de location de votre bien à une personne physique ou morale qui utilise le bien à des fins professionnelles, le mode d'imposition sera différent.

En effet, il ne sera plus lié au revenu cadastral mais aux loyers perçus.

L'impôt se base sur les loyers déduit de 40 % de frais forfaitaires, appelé loyer net. Ce montant s'ajoute à vos revenus net imposable.


Attention : Le loyer net imposable ne peut jamais être inférieur à revenus cadastral indexé majoré de 40 %.  

TAXATION SUR LES IMMEUBLES ABANDONN´ÉS

Le principe d'une taxe sur les immeubles abandonnés ou inoccupés est en général bien accepté. Au moment où on parle de plus en plus d'un droit naturel au logement pour chaque habitant, il faut encourager certains propriétaires à donner un toit à ceux qui n'en ont pas. De même, il est inadmissible de laisser certains quartiers en décomposition, dans une seule optique de spéculation immobilière. Enfin, pour des raisons de sécurité, il faut inciter ces propriétaires à ne pas laisser leurs immeubles à l'abandon. Le meilleur argument pour convaincre étant celui du portefeuille, certaines autorités ont instauré depuis quelques années une taxe sur les immeubles abandonnés ou inoccupés.

 

Malheureusement, les pouvoirs publics qui ont imposé cette taxe ont manqué de cohésion: les taxes régionales ne sont pas les mêmes pour toutes les régions du pays.

Qu'est-ce un immeuble inoccupé ou abandonné ?

La notion même d'immeuble inoccupé ou abandonné n'est pas la même pour toutes les administrations. Pour certaines d'entre elles, un immeuble est inoccupé quand l'occupation n'est pas conforme à la destination prévue au plan de secteur! Pour les autres, il est inoccupé lorsqu'il est vide depuis un certain temps.

Mode de calcul de la taxe

Le mode de calcul de la taxe n'est pas uniforme. Souvent, il s'agit d'un montant forfaitaire, multiplié par le nombre de mètres de façade. Parfois, ce montant forfaitaire double chaque année. Il arrive aussi que la taxe soit basée sur le revenu cadastral. Ici aussi, il existe une très grande diversité.

Avantages fiscaux

Avantage fiscal sur l'achat d'une seconde résidence ou d'un bien d'investissement

Il est possible de réduire, voire annuler les factures fiscale d'impôt des personnes physique grâce à la déduction ordinaire d'intérêts.

Cet avantage fiscal n'est possible que pour les propriétaires d'une seconde résidence ou d'un bien d'investissement.

Cela permet de déduire les intérêts du ou des crédits lié au bien immobilier de vos revenus immobiliers imposable (via le RC ou les loyers).

Cette déduction est valable tant pour les biens en Belgique qu'à l'étranger.

Chèque habitat en Région Wallonne

Le Chèque habitat est une réduction d'impôt convertible en crédit d'impôt. Il est accordé dès l'exercice d'imposition qui suit l'année de conclusion du crédit pour une durée de 20 ans maximum ou fixé à maximum 20 réductions au cours de la vie du contribuable.
Le montant de la réduction d'impôt se calcule pour chaque contribuable et pour chaque exercice d'imposition.