La fiscalité à l'achat immobilier

19 November 2021 09:34 By Gaëtan Breuls

Que représentent les frais d'acte lors d'un achat immobilier ?

Toute acquisition immobilière implique des conséquences fiscales. Droits d'enregistrement, TVA, précompte immobilier, taxes, ... 

Que coûte réellement un achat immobilier ?

Décodage.

ACHAT

LES DROITS D'ENREGISTREMENT

Qu'est ce que les droits d'enregistrement ?

Les droits d’enregistrement sont un impôt perçu par l’Etat lors de l'enregistrement d'un acte ou d'un écrit.

Sur quoi sont-ils calculés ?

Ils sont calculés sur base du prix de vente + charges (base minimale = la valeur de l'immeuble).

Quand faut-il payer ces droits ?

En général, ces droits sont payés au notaire au moment de la signature de l'acte authentique, lequel interviendra dans un délai maximum de 4 mois à dater du compromis de vente.

Taux d'imposition par région :

En Région Wallonne

Les droits d'enregistrements applicables à l'achat d'un bien immobilier s'élèvent à 12,5 %.

Réductions possibles :

Abattement en cas d'habitation unique
Taux réduit en cas d'habitation modeste
Restitution des droits d'enregistrement
Abattement en cas d'habitation unique
Abattement en cas d'habitation unique

L’abattement en Région wallonne est de 20 000 €. Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur une tranche de 20 000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 2 500 €*), moyennant certaines conditions.


* Si vous bénéficiez également du taux réduit de 6% des droits d'enregistrement (en cas d'habitation modeste), l'économie fiscale pourra être moins élevée que 2 500 € dans certains cas. Par ailleurs, en cas de taux réduit de 5% (crédit hypothécaire social), l'économie fiscale sera limitée à 1 000 €. 

Conditions :
  • Le bien que vous achetez doit être situé en Région Wallonne ;
  • Les acquéreurs doivent être des personnes physiques (l'abattement ne s'applique pas aux sociétés) ;
  • Le bien doit être affecté ou destiné à l'habitation ;
  • L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété (et non pour l'acquisition d'une partie d'un immeuble, de l'usufruit ou de la nue propriété) ;
  • Interdiction de posséder, à la date de l'acte authentique de vente, la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné, totalement ou partiellement, à l'habitation, que ce soit en Belgique ou à l'étranger ;
  • L'habitation doit être affectée à la résidence principale dans les trois ans suivant l'enregistrement de l'acquisition (dans les 5 ans pour les terrains à bâtir, les habitations en construction ou sur plan) ;
  • Obligation de maintenir sa résidence principale dans ce bien acquis durant une période de trois ans de façon ininterrompue (ce délai commence à courir à partir de la date d'inscription dans les registres de la population ou du registre des étrangers).
Taux réduit en cas d'habitation modeste
Taux réduit (5 % ou 6 %) en cas d'habitation modeste

Un taux réduit de 6 % s'applique sur un plafond situé aux environs de 175 000 € si l'immeuble se trouve dans une zone de pression immobilière et aux environs de 164 000 € dans les autres cas (ces plafonds sont indexés chaque année). Le reste du montant de l'achat est soumis au taux normal de 12,5 %.


Ce taux sera de 5 % si un prêt hypothécaire social intervient (=Accesspack accordé par la Société Wallone du Crédit social ou par le Fonds du logement, en vue de financer l'achat ou la construction de votre habitation).

Conditions :
  • Acquisition d'une habitation modeste = habitation dont le revenu cadastral ne dépasse pas 745 € (ce plafond augmente en fonction du nombre d'enfants à charge) ;
  • Les acquéreurs doivent être des personnes physiques (le taux réduit ne s'applique pas aux sociétés) ;
  • L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété (et non pour l'acquisition d'une partie d'un immeuble, de l'usufruit ou de la nue propriété) ;
  • Interdiction de posséder, à la date de l'acte authentique de vente, un autre immeuble en tout ou en partie, ni son conjoint ou cohabitant légal, que ce soit en Belgique ou à l'étranger ;
  • Obligation de maintenir sa résidence principale dans ce bien acquis durant une période de trois ans de façon ininterrompue (ce délai commence à courir à partir de la date d'inscription dans les registres de la population ou du registre des étrangers).
Restitution des droits d'enregistrement
Restitution des droits d'enregistrement en cas de revente dans les 2 ans

Si l'acquéreur d'un immeuble qui a payé le taux plein le revend endéans le délai de deux ans qui suit son acquisition, il peut également demander une restitution des droits d'enregistrement et récupérer 3/5èmes des droits qu'il aura payés, pour autant qu'en raison de nouvelles dispositions budgétaires, la loi ne change pas !

Revenu cadastral non fixé

Dans le cas d'acquisition d'une habitation modeste, le droit d'enregistrement peut être calculé au taux réduit de 6 %. Une des conditions essentielles est que le revenu cadastral (et non le précompte immobilier) ne soit pas supérieur à 745 €.

Si le revenu cadastral n'est pas fixé lors de la vente, le taux plein de 12,5 % sera réclamé, mais, il sera restitué à concurrence de 6,5 % lors de la notification du revenu cadastral définitif, s'il s'avère que l'acquéreur aurait pu bénéficier de la réduction. Ce pourrait être le cas lors de l'acquisition d'un terrain sur lequel une maison modeste est construite, ou lors de l'achat d'un petit appartement dans une maison qui vient d'être divisée en plusieurs entités.

En Région Bruxelloise

Les droits d'enregistrements applicables à l'achat d'un bien immobilier s'élèvent à 12,5 %.

Réductions possibles :

Abattement en cas d'habitation unique
Restitution des droits d'enregistrement
Abattement en cas d'habitation unique
Abattement en cas d'habitation unique

L’abattement en Région Bruxelloise est de 175 000 €. Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement sur la première tranche de 175 000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 21 875 €), moyennant certaines conditions.

Conditions :
  • Le bien que vous achetez doit être situé en Région de Bruxelles-Capitale et son prix ne peut dépasser 500 000 € ;
  • Les acquéreurs doivent être des personnes physiques (l'abattement ne s'applique pas aux sociétés) ;
  • Le bien doit être affecté ou destiné à l'habitation (dans le cas d'un terrain à bâtir, l'abattement est de 87 500 € et le plafond est de  250 000 €) ;
  • L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété (et non pour l'acquisition d'une partie d'un immeuble, de l'usufruit ou de la nue propriété) ;
  • Interdiction de posséder, à la date de l'acte authentique de vente, la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné, totalement ou partiellement, à l'habitation, que ce soit en Belgique ou à l'étranger ;
  • L'habitation doit être affectée à la résidence principale dans les deux ans suivant l'enregistrement de l'acquisition (dans les 3 ans pour les terrains à bâtir, les habitations en construction ou sur plan) ;
  • Obligation de maintenir sa résidence principale dans ce bien acquis durant une période de cinq ans de façon ininterrompue (ce délai commence à courir à partir de la date d'inscription dans les registres de la population ou du registre des étrangers).
Restitution des droits d'enregistrement
Restitution des droits d'enregistrement en cas de revente dans les 2 ans

Si l'acquéreur d'un immeuble qui a payé le taux plein le revend endéans le délai de deux ans qui suit son acquisition, il peut également demander une restitution des droits d'enregistrement et récupérer 3/5èmes des droits qu'il aura payés, pour autant qu'en raison de nouvelles dispositions budgétaires, la loi ne change pas !

Revenu cadastral non fixé

Dans le cas d'acquisition d'une habitation modeste, le droit d'enregistrement peut être calculé au taux réduit de 6 %. Une des conditions essentielles est que le revenu cadastral (et non le précompte immobilier) ne soit pas supérieur à 745 €.

Si le revenu cadastral n'est pas fixé lors de la vente, le taux plein de 12,5 % sera réclamé, mais, il sera restitué à concurrence de 6,5 % lors de la notification du revenu cadastral définitif, s'il s'avère que l'acquéreur aurait pu bénéficier de la réduction. Ce pourrait être le cas lors de l'acquisition d'un terrain sur lequel une maison modeste est construite, ou lors de l'achat d'un petit appartement dans une maison qui vient d'être divisée en plusieurs entités.

En Région Flamande

Les droits d'enregistrements applicables à l'achat d'un bien immobilier s'élèvent à 10 %.

Réductions possibles :

Taux de 6 % pour une habitation unique
Réduction forfaitaire
Taux réduit
Reportabilité des droits d'enregistrement
Restitution des droits d'enregistrement
Taux de 6 % pour une habitation unique
Taux de 6 % pour une habitation unique servant de logement familial

Un tarif de 6 % est appliqué en Flandre pour l’achat d’une habitation unique et propre servant de logement familial. Le taux de 10% reste cependant d’application pour les autres types d’achat (terrain, résidence secondaire, ...). 

Conditions :
  • Le bien que vous achetez doit être situé en Région Flamande ;
  • Les acquéreurs doivent être des personnes physiques (l'abattement ne s'applique pas aux sociétés) ;
  • Le bien doit être affecté ou destiné au logement familiale. Il doit s'agir d'un logement existant, qui est affecté principalement ou sera affecté principalement au logement de la famille d'une personne. Les terrains sont donc exclus de ce régime ;
  • Il doit s'agir d'une habitation unique : l'acheteur ou les acheteurs ne peuvent posséder la totalité en pleine propriété d'une autre habitation ou d'un autre terrain. Il existe une exception : Si l'acheteur est déjà propriétaire d'un bien, il peut bénéficier du taux de 6 % s'il s'engage dans l'acte d'achat à vendre son premier bien dans un délai d'un an après la signature de l'acte d'achat ;
  • Il doit s'agir d'un achat qui porte sur la pleine propriété d'un immeuble ;
  • L’acquisition doit être « pure et simple » c’est-à-dire un « réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel.
  • Obligation de se domicilier à l'adresse du bien acheté dans les deux ans de la passation de l'acte authentique.
Réduction forfaitaire
Réduction forfaitaire

Il existe en Région flamande une réduction forfaitaire des droits d'enregistrement de 80.000 €. Autrement dit, vous ne payez plus de droits d’enregistrement (au taux de 6%) sur la première tranche de 80.000 € de l’achat de votre bien (ce qui correspond à une économie de 5.600 €), moyennant certaines conditions.

Conditions :
  • Le bien immobilier doit être situé en Région flamande ;
  • Le prix d'achat ne doit pas dépasser 200.000 € ou 220.000 € si le bien est situé dans une commune principale ou dans une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles ;doit pas dépasser 200.000 € ou 220.000 € si le bien est situé dans une commune principale ou dans une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles ;
  • Les acheteurs qui bénéficient du tarif réduit de 6% en cas de rénovation énergétique ont également droit à cet abattement. L'économie fiscale sera dans ce cas de 4.800 € ; tarif réduit de 6% en cas de rénovation énergétique ont également droit à cet abattement. L'économie fiscale sera dans ce cas de 4.800 € ; 
  • Seule habitation : l’acquéreur ne peut être propriétaire d’un autre bien immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation. S’il y a plusieurs acquéreurs, ils ne peuvent pas être ensemble propriétaires d’un autre bien immobilier destiné à l’habitation (l’habitation qu’un acquéreur ou un des acquéreurs possède en copropriété avec des non acquéreurs ne doit pas être prise en compte) ; 
  • Qualité des acquéreurs : le bénéfice de l'abattement est réservé aux personnes physiques. Il ne peut donc profiter aux sociétés, associations ou autres personnes morales. : le bénéfice de l'abattement est réservé aux personnes physiques. Il ne peut donc profiter aux sociétés, associations ou autres personnes morales ;
  • Nature de l'immeuble : l’acquisition doit concerner une habitation ;
  • Destination de l'immeuble : l’habitation doit être l'habitation principale de l’acquéreur (dans les deux ans de l’acquisition d’une habitation) ;
  • Nature de l'opération : l’acquisition doit être « pure et simple » c’est-à-dire un « réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel ;
  • Acte portant sur la totalité et la pleine propriété de l'immeuble : l’achat doit concerner la totalité en pleine propriété du bien immobilier (seront donc exclues les acquisitions d’une partie d’un bien immobilier ou de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien).
Taux réduit
Taux de 5 % en cas de rénovation énergétique

Le taux des droits d'enregistrement peut être réduit à 5% en Flandre si l'habitation est soumise à une importante rénovation énergétique dans les 5 ans suivant l'achat.

Taux à 1 % pour les logement qui constitue un monument classé

Pour l'achat d'un logement familial qui constitue également un monument classé, le montant des droits d'enregistrement est réduit à 1 %, à condition d'investir 5 % dans la conservation du patrimoine immobilier. 

Taux de 7 % pour les locations en immobilière sociale

Pour l'achat d'une habitation qui est mise en location auprès d'une agence immobilière sociale (Sociaal Verhuurkantoor : SVK) durant minimum 9 ans, le taux est de 7%. 

Reportabilité des droits d'enregistrement
Reportabilité des droits d'enregistrement

La Région flamande a organisé un système de « reportabilité » des droits d'enregistrement payés antérieurement : dans certains cas, les droits payés au moment de l'acquisition d'une nouvelle habitation seront réduits en tenant compte des droits payés antérieurement lors de l'acquisition d'une 1ère habitation. L'acquéreur ne devra donc payer que la différence entre les deux montants. Dans d'autres cas, ils pourront faire l'objet d'une restitution partielle.

Actuellement, le montant total de cet avantage fiscal résultant de la reportabilité ne peut excéder le montant de 12.500 € (ce montant est indexé). 

Conditions :
  • Bien entendu, les deux logements (ancien et nouveau) doivent se situer en Région flamande ;
  • Ce système est réservé aux personnes physiques (à l'exclusion des sociétés) pour leur permettre de posséder leur habitation dans la Région, en payant moins de droits. Une personne physique, qui acquiert conjointement avec une société, peut profiter des avantages de ce régime. personnes physiques (à l'exclusion des sociétés) pour leur permettre de posséder leur habitation dans la Région, en payant moins de droits. Une personne physique, qui acquiert conjointement avec une société, peut profiter des avantages de ce régime ;
  • Posséder un logement : pour pouvoir bénéficier des avantages liés à la reportabilité, il faut déjà avoir payé antérieurement des droits d'enregistrement pour l'acquisition d'un premier logement. Le bien acquis précédemment doit être destiné à l'habitation principale ;
  • Vendre l'ancien logement : la vente du premier logement peut avoir lieu avant ou après l'acquisition du nouveau bien:
    • si cette vente se réalise avant l'achat du nouveau logement, les acquéreurs peuvent bénéficier d'une réduction de droits en tenant compte des droits payés lors de l'achat du premier logement ;
    • si cette vente se réalise après l'achat du nouveau logement, l'avantage pourrait consister en une restitution de droits payés lors de la nouvelle acquisition.
    • si cette vente se réalise avant l'achat du nouveau logement, les acquéreurs peuvent bénéficier d'une réduction de droits en tenant compte des droits payés lors de l'achat du premier logement ;
    • si cette vente se réalise après l'achat du nouveau logement, l'avantage pourrait consister en une restitution de droits payés lors de la nouvelle acquisition.
  • Acquérir un nouveau logement : la reportabilité ne joue qu'en cas d'acquisition d'un logement. Cela vaut dès lors pour un immeuble destiné à l'habitation, mais également pour un terrain si une construction est rapidement érigée, ou pour un immeuble qui n'était pas destiné à l'habitation mais qui fera rapidement l'objet de transformations en immeuble résidentiel. Il faut occuper effectivement le nouveau logement dans un délai déterminé (2 ou 3 ans suivant l'acte authentique d'achat) ;
  • Engagement d'habiter le bien : l'acte d'acquisition du nouveau bien doit reprendre: une déclaration suivant laquelle le bien vendu lui servait de résidence principale et l'engagement d'habiter le nouveau logement à titre de résidence principale. S'il s'agit d'une reportabilité par restitution, cette mention doit être reprise dans l'acte de vente de l'ancien bien.
Restitution des droits d'enregistrement
Restitution des droits d'enregistrement en cas de revente dans les 2 ans

Si l'acquéreur d'un immeuble qui a payé le taux plein le revend endéans le délai de deux ans qui suit son acquisition, il peut également demander une restitution des droits d'enregistrement et récupérer 3/5èmes des droits qu'il aura payés, pour autant qu'en raison de nouvelles dispositions budgétaires, la loi ne change pas !

Revenu cadastral non fixé

Dans le cas d'acquisition d'une habitation modeste, le droit d'enregistrement peut être calculé au taux réduit de 5 %. Une des conditions essentielles est que le revenu cadastral (et non le précompte immobilier) ne soit pas supérieur à 745 €.

Si le revenu cadastral n'est pas fixé lors de la vente, le taux plein de 10 % sera réclamé, mais, il sera restitué à concurrence de 5 % lors de la notification du revenu cadastral définitif, s'il s'avère que l'acquéreur aurait pu bénéficier de la réduction. Ce pourrait être le cas lors de l'acquisition d'un terrain sur lequel une maison modeste est construite, ou lors de l'achat d'un petit appartement dans une maison qui vient d'être divisée en plusieurs entités.

VENTE SOUMISES À LA TVA

Pour quels types de bien ?

Si l’habitation est neuve, le vendeur peut choisir de la vendre avec la TVA (au lieu des droits d'enregistrement).

Taux d'imposition

En Belgique

Une habitation est neuve lorsqu'elle est cédée au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation.

Êtes vous également redevable de la TVA pour le terrain ?

Depuis le 1er janvier 2011, la vente d’un bâtiment neuf est entièrement soumise à la TVA. Cela signifie que la TVA est due non seulement pour la vente du bâtiment mais également pour celle du terrain attenant. En principe, le taux normal de TVA de 21 % est ici d’application.

AUTRES FRAIS LIÉS À L'ACHAT

Lors de l’achat d’un bien, il existe différents types de frais. Ceux-ci comprennent les frais d’acquisition relatifs à l’acte d’achat et les frais d’inscription hypothécaire relatifs à l’acte de crédit hypothécaire. À côté de ces frais, selon les cas, vous devrez également payer des frais de mandat hypothécaire ou de mainlevée hypothécaire.

Honoraires du notaire

1%

Il s'agit de la rémunération perçue par le notaire. Ils sont, pour la plupart des actes, fixés par arrêté royal et sont identiques pour tous les notaires.

Frais administratifs

Variable

Ces frais concernent les recherches et formalités administratives réalisées par le notaire pour la préparation de l'acte authentique (Recherches fiscales, urbanistiques et hypothécaire ; Attestations diverses ; Droits d'écriture ; Frais de dossier)

Frais liés au crédit hypothécaire

Variable

Lorsque l'achat se réalise au moyen d'un crédit hypothécaire sur l'immeuble, il faut y ajouter les frais d'un deuxième acte notarié, par lequel une hypothèque est constituée au profit de l'organisme financier.

AVANTAGES FISCAUX

Avantage fiscal lié au prêt hypothécaire

Emprunter pour acquérir son immeuble peut coûter cher en intérêts, mais cette perte pourra être compensée par les avantages fiscaux liés aux emprunts. Dès lors, même si les acquéreurs disposent du capital nécessaire pour financer leur acquisition, ils ont parfois avantage à solliciter un emprunt. Le fisc récompense les emprunteurs en leur accordant certaines réductions d'impôt.

Le chèque habitat en Région Wallonne

Il s'agit d'une réduction d’impôt convertible en un crédit d’impôt. Ce nouveau dispositif poursuit plusieurs objectifs : soutenir davantage les familles (dont les familles monoparentales), aider davantage les bas et moyens revenus et individualiser les droits (l’avantage est octroyé à l’individu et non plus pour l’unité logement), ainsi que réduire les « effets d’aubaine » de l’ancien système (bonus logement).