Voici comment optimiser votre rendement locatif
Depuis toujours, le belge aime épargner et faire fructifier ses économies. Le chouchou des investisseurs ? L’immobilier, qui reste pour beaucoup LA solution pour faire fructifier son épargne. L’investissement locatif de biens immobiliers résidentiels est l’option la plus populaire. Découvrez nos 7 astuces pour booster votre rendement locatif.
Investissement locatif, LA solution ? Oui, mais…
À première vue, louer une habitation semble tentant, mais cette option ne s’accompagne d’aucune garantie pour l’investisseur et vous serez sans doute confronté à de nombreux impondérables. Les frais liés à votre immeuble de rapport pourraient être plus élevés que prévu au fil du temps, rognant ainsi votre rendement locatif.
C’est sans parler des risques de défaut de paiement. Car s’il présente une fiche de salaire alléchante lors de la conclusion du contrat de bail, rien ne protège votre locataire d’un licenciement ou de circonstances imprévues l’exposant à de soudaines difficultés financières.
Différentes mesures gouvernementales telles qu’une réforme fiscale pourraient également alléger votre futur rendement locatif. Quoique peu probable à l’heure actuelle, une hausse des taux d’intérêt pourrait finir de vous mettre des bâtons dans les roues.
Conclusion : Faites appel à un professionnel pour vous accompagner et saisissez chaque occasion de renforcer votre rendement locatif dès qu’elle se présente.
1. Financer vos biens grâce au crédit « bullet »
Il s’agit d’un emprunt de 15 ans maximum où l’on ne rembourse que les intérêt. Le capital, lui, doit être remboursé à la fin du crédit. Il donne l’avantage d’avoir une plus petite mensualité et permettre par cette occasion de dégager un cash-flow positif.
2. N’oubliez pas d’indexer les loyers
Les contrats de bail ont une durée moyenne de 9 ans. Il est donc essentiel que votre loyer suive l’évolution du coût de la vie. Indexer votre loyer revient à le recalculer à l’aide d’une formule fixe, basée sur le montant d’un panier de produits inchangés :
Nouveau loyer = (ancien loyer x index)/index en vigueur lors de la conclusion du contrat.
La majorité des contrats de bail prévoient une indexation automatique des loyers. Notez toutefois que vous serez toujours tenu d’informer votre locataire de cette indexation par écrit. Cette indexation est autorisée une fois par an, à la date anniversaire du contrat de bail. Par exemple, si la date de conclusion de votre bail est le 1er juin 2020, vous pourrez indexer le loyer pour la première fois en date du 1er juin 2021.
Vous avez oublié d’indexer votre loyer ? Vous pourrez récupérer les montants non perçus avec un effet rétroactif de trois mois.
Vous changez de locataires ? Adaptez votre nouveau loyer à l’indexation.
3. Profitez de votre avantage fiscal
Les propriétaires d’un bien de location sont imposés sur ce bien par le biais du précompte immobilier et de l’impôt sur les personnes physiques.
Votre locataire est une personne physique n’employant pas son logement dans le cadre de ses activités professionnelles ? Dans ce cas, vous devrez indiquer le revenu cadastral (RC) de l’habitation dans votre déclaration fiscale.
Ce revenu cadastral est indexé, majoré de 40 % et ajouté à vos revenus imposables. Vous pourrez toutefois réduire vos revenus imposables en intégrant les frais liés à votre emprunt à votre déclaration.
4. Prenez la gestion de vos locations en main
Bien sûr, vous pourrez confier la gestion de votre location à un régisseur immobilier, mais vous bénéficierez d’un rendement plus élevé en vous chargeant personnellement de ce volet.
En règle générale, confier la gestion de votre location à un régisseur vous coûtera environ 12 % de votre loyer + l’équivalent d’un mois de loyer pour la recherche du locataire.
Une somme que vous pourrez facilement économiser en mettant la main à la pâte.
5. Dressez des états des lieux détaillés
L’établissement d’un état des lieux en bonne et due forme est obligatoire lors de la conclusion d’un contrat de bail.
Nous vous conseillons de faire appel à un expert pour vous assurer un état des lieux complet et détaillé. Cette étape vous permettra de repérer plus facilement les éventuels dégâts et d’en réclamer le dédommagement au locataire.
6. L’entretien de vos immeubles, vivement conseillé !
Vous pourrez demander un loyer plus élevé pour une maison ou un appartement en bon état que pour une habitation décrépie. N’hésitez donc pas à rafraîchir votre immeuble de rapport ou à y effectuer quelques petits travaux avant de le proposer à la location.
De plus, un rafraîchissement régulier permet d’éviter de gros frais de réparations.
7. Adaptez vos biens locatifs à la demande
Un logement adapté à la demande locative de sa situation vous permettra d’augmenter les candidatures et d’opérer un meilleur choix du locataire.
Le nombre de chambre, la surface habitable, le confort et la qualité des matériaux auront tous un impact sur votre rendement.
Il ne serait pas judicieux de proposer un loft luxueux dans un quartier défavorisé…
Ou pourquoi pas scinder votre logement en plusieurs biens à louer ?
