Il est parfois difficile pour l’acquéreur de s’y retrouver dans les différentes ventes immobilières. Comment évaluer le juste prix pour son offre ? Nous allons tenter d’y voir plus clair.
Faire une offre pour une maison est un exercice délicat : le prix affiché dans une annonce correspond-il au prix souhaité par le vendeur ? À un appel à la négociation ? À une demande d’offre supérieure ? À un montant de départ d’enchères ?
Comment dans ces cas déterminer correctement la valeur du bien visité ?
Il est important de bien comprendre l’engagement que représente une offre d’achat et les différentes méthodes de mise en vente d’un bien immobilier.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
Si vous cherchez à acheter un bien immobilier, vous en visiterez sans doute plusieurs avant de vous décider. Une fois que vous avez trouvé un immeuble qui vous plait, vous allez remettre une offre d’achat au vendeur.
Faire une offre d’achat n’a rien d’un acte anodin : Il s’agit d’un véritable engagement.
Cette offre doit donc être limitée dans le temps (sans quoi vous resterez indéfiniment lié par votre offre) !
En général, le candidat-acheteur laisse un délai de minimum 24h au vendeur pour que ce dernier accepte ou refuse l’offre. Si le vendeur n’accepte pas l’offre dans le délai imparti ou formule une contre-proposition, vous retrouvez votre liberté totale en tant que candidat-acheteur. Vous pouvez en effet vous rétracter puisque votre offre initiale est devenue caduque (elle n’est plus valable), ou accepter, le cas échéant, la contre-proposition du vendeur.
Si cette offre est faite sans réserve, vous ne pourrez plus vous rétracter. Soyez donc prudent avant de signer votre offre d’achat : insérez-y au minimum une condition suspensive d’octroi du crédit (nous reviendrons sur cette condition suspensive plus loin). Signer une offre d’achat est un véritable engagement, que vous soyez acheteur ou vendeur. En effet, la prudence est de mise car dès que l’offre d’achat est acceptée (et contresignée par le vendeur), la vente est, en théorie, définitive car le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord sur le bien vendu et son prix. Il n’est plus possible de faire marche arrière, à moins que les deux parties ne soient d’accord d’annuler l’offre.
Prix annoncé appelant à la négociation
Annonce classique de mise en vente d’un bien immobilier : le prix d’annonce est un appel à négociation entre vendeur et acquéreur.
Le vendeur décide en toute liberté à qui il vend son bien à l’unique condition qu’il n’ait pas encore donné son accord à un autre candidat acquéreur.
En pratique, le vendeur aura une préférence pour l’offre s’approchant au plus près du prix affiché et comprenant le moins de clauses suspensives possibles.
Vente publique aux enchères
La vente publique n’est pas ouverte à la compétence des agents immobiliers, celle-ci relève exclusivement du notariat.
Elle se pratique de plus en plus via internet (depuis le site Biddit.be).
Ici, le notaire recueille les enchères lors d’une séance définie. Il n’y a pas obligatoirement de mise à prix, c’est à dire un prix minimum de départ. Le notaire adjugera le bien au plus offrant, tout en disposant d’une marge de manœuvre s’il se méfie d’un amateur qui ne présente aucune garantie de solvabilité. Lorsque le notaire adjuge, la vente est réalisée, et l’acquéreur devra payer le prix endéans les délais prévus.
Depuis le 1er mai 2018, il est possible de prévoir une possibilité de condition suspensive d’octroi d’un financement mais cette possibilité est facultative et ses modalités devront être prévues dans les conditions d’enchères.
Faire offre à partir de…
Petit rappel, il ne peut s’agir ici d’une mise aux enchères, compétence exclusive des notaires.
La pratique n’en est pourtant pas illégale pour autant que l’agent immobilier ou le propriétaire vendeur qui l’utilise fasse preuve d’honnêteté intellectuelle, déontologique et morale ET surtout que les conditions légales de la vente publique ne soient effectivement pas réunies (notamment par manque d’honnêteté…).
Explication :
Utilisé correctement, le principe du « faire offre à partir de… » n’est rien d’autre qu’une « manière » de récolter un maximum d’offres SANS que le propriétaire vendeur ne soit privé de son pouvoir de décision et SANS qu’il ne soit, dès le départ, acquis que c’est l’offre la plus élevée qui remportera la mise !
Il est donc tout à fait possible pour un candidat acquéreur de remettre une offre inférieure au prix affiché.
Comment définir le montant de mon offre ?
Afin de mettre toutes les chances de son côté et s’assurer que son offre est retenue par le vendeur sans pour autant acquérir un immeuble au delà du prix du marché, il est impératif de bien évaluer la valeur.
Pour ce faire, l’accompagnement d’un expert-conseil est vivement recommandé.
Connaître sa capacité d’emprunt hypothécaire est également un avantage afin de rassurer le vendeur sur le sérieux de votre offre.
Questions fréquentes
Je fais offre au prix demandé. La vente est-elle conclue automatiquement ? Non.
Même si vous faites une offre au prix demandé, il n’est pas garanti que vous deveniez propriétaire de l’immeuble. Le propriétaire est en droit de refuser toute offre sans justificatif. Une offre est une invitation à négocier.
Si le vendeur reçoit plusieurs offres, est-il obligé de vendre au premier offrant ? Non.
Le vendeur décide en toute liberté la personne à qui il vend son bien à l’unique condition qu’il n’ait pas encore donné son accord à un autre candidat acquéreur.
Lorsque le vendeur reçoit plusieurs offres, doit-il vendre au plus offrant ? Non.
Ce n’est pas parce que votre offre est supérieure que vous gagnez la bataille. À nouveau, c’est le vendeur qui décide. En théorie, il peut accepter l’offre la plus basse. Dans la réalité, un vendeur sera plus favorable à l’offre la plus élevée comprenant le moins de conditions suspensives.
J’ai fait une offre, mais j’ai changé d’avis après avoir dormi dessus. Puis-je la retirer ? Oui…mais.
Tant que le vendeur n’a pas accepté votre offre, il est possible de l’annuler. Contrairement à la vente d’un produit via internet, il n’existe aucune période de réflexion. Dès que le vendeur a accepté l’offre, il n’y a plus de possibilité de changer d’avis.
Le vendeur accepte mon offre, mais un autre candidat-acheteur vient de lui remettre une offre supérieure. Peut-il l’accepter ? Non.
À partir du moment où le vendeur accepte une offre, la vente est considérée comme conclue. Il ne peut plus accepter d’autres offres, même supérieures. La seule possibilité est que le premier offrant change d’avis, lui aussi, et soit d’accord de retirer son offre.
Le vendeur reçoit plusieurs offres. Peut-il mettre les offrants en concurrence pour faire monter les prix ? Oui.
Dans ce cas, le vendeur est autorisé à faire monter les prix, mais il doit veiller à ce que cela ne se transforme pas en une vente aux enchères. Ces ventes ne peuvent être organisées que par des notaires.
